Статья: «Виды сделок с недвижимостью»

Сделка — этодоговор о выполнении чего-нибудь. Согласно статьи 147 Гражданского кодекса  РК, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

           Сделки бывают односторонне, двухсторонние или многосторонние. Односторонней считается сделка, для совершения которой, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для совершения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон — двусторонняя сделка, либо трех или более сторон — многосторонняя сделка.

           Сделки совершаются в устной или в письменной форме. Письменная форма включает в себя простая форма или нотариальная форма. Под простой письменной формой понимается сделка, которую гражданин составил самостоятельно. Под нотариальной письменной понимается сделка, которую стороны составили или сам нотариус с последующим ее заверением.

        Согласно Гражданскому кодексу РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. 

        В связи с этим, согласно закону Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — является единственным доказательством существования зарегистрированного права и зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Признавая то, что большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан, закон обозначил ее специальный правовой режим. И он заключается в том, что право собственности, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

        Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы юстиции Республики Казахстан. Согласно Закону РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Одновременно  с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. К объектам недвижимости относятся земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объектом недвижимости признается также предприятие, как имущественный комплекс со всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его деятельности.

Формирование объектов недвижимости для осуществления учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном законодательством. Объекты недвижимости идентифицируются путем присвоения им в установленном законодательством порядке кадастровых номеров, которые используются для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 января 2013 года в Республике Казахстан установился порядок регистрации недвижимого имущества в электронном виде, это явилось новшеством в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.   

В нотариальном процессе — это происходит следующим образом, нотариус после удостоверения сделки:

—  нотариус направляет электронный или сканированный формат правоустанавливающего документа, заверенную его электронной цифровой подписью, посредством единой нотариальной информационной системы в информационную систему правового кадастра;

— информирует приобретателя недвижимого имущества:

 — об уникальном номере правоустанавливающего документа, присвоенном единой нотариальной информационной системой;

 — о сумме сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, подлежащей уплате, или об освобождении от уплаты сбора в соответствии с налоговым законодательством РК;

 — в случае освобождения приобретателя недвижимого имущества от уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сканирует документ, подтверждающий право на льготу;

 — направляет в информационную систему правового кадастра;

  — электронную копию документа, подтверждающего освобождение лица от уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Правообладатель оплачивает сбор за государственную регистрацию через платежный шлюз «электронного правительства» любым способом, предусмотренным уполномоченным органом, осуществляющим руководство в сфере информатизации, с обязательным указанием данных плательщика сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и уникального номера правоустанавливающего документа.

После произведения уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество реквизиты чека сохраняются в виде электронного чека и направляются в информационную систему правового кадастра;

 Электронная регистрация прав на недвижимое имущество должна быть произведена не позднее дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или об освобождении от уплаты сбора.

При удостоверении у нотариуса договора об отчуждении имущества недвижимости, электронное извещение о совершенной сделке через программу будет автоматически поступать в орган юстиции и с этого момента право собственника будет зарегистрировано. Покупатель недвижимости после подписания договора, оплачивает сумму государственной пошлины через банковское приложение. 

После подписания  договора у нотариуса, гражданам не нужно  сдавать документы в «НАО Правительство для граждан» и ожидать решения органов юстиции. Вся необходимая информация автоматически поступает от нотариуса в регистрирующий орган. Гражданину достаточно оплатить лишь только государственную пошлину за регистрацию недвижимого имущества.   

В связи с этим, государственная регистрация прав на недвижимое имущество в электронной форме совершенно упростила процедуру оформления права собственности и создало отличные условия для реализации прав граждан.

 Однако, 12 декабря 2017 года Постановлением Правительства Республики Казахстан утверждена Государственная программа «Цифровой Казахстан», целью которой  явилось ускорение темпов развития экономики Республики Казахстан и улучшение качества жизни населения за счет использования цифровых технологий в среднесрочной перспективе, а также создание условий для перехода экономики Казахстана на принципиально новую траекторию развития, обеспечивающую создание цифровой экономики будущего в долгосрочной перспективе. В связи с реализацией данной программы Республика Казахстан уверенно внедряет новые технологии в целях обеспечения благосостояния общества, роста занятости населения,   перенимая это у таких стран, как Швеция, Россия, Грузия, Украина, Эстония, Беларусь, не желая при этом отставать от названых стран.  По уровню цифровизации  Казахстан на сегодня занимает 28-ю позицию в рейтинге Организации Объединенных Наций по развитию электронного правительства.

         Таким образом, цифровизация влияет на разработку и внедрение информационных систем, так как они интегрируются друг с другом, что позволяет сократить время на обработку данных, экономит время, ресурсы, средства граждан.  Опасностью электронной цифровизации может послужить тем, что по всему миру в снижении важности человека во многих процессах и вероятное исчезновение в будущем целых профессии, в том числе и нотариат, с которыми лучше якобы будут справляться роботы, нежели чем люди.

    В связи с  тем, что появилась вышеуказанная программа «Цифровой Казахстан», в стране появилась практика по удостоверению  сделок с недвижимостью через блокчейн, которая  интенсивно растет.  Тем самым, в этой статье хочется разобраться, насколько эта процедура по удостоверению сделок с недвижимостью безопасна для нашего населения.           

   Для начала давайте разберемся, что же это за такое новое слово «БЛОКЧЕЙН», для простого гражданина это, что-то совершенно новое и непонятное. Исходя из разных источников, БЛОКЧЕЙН — это децентрализованный реестр всех операций в одноранговой сети. С помощью блокчейна можно создавать умные контракты, которые позволяют осуществлять с помощью блокчейна подготовку договоров купли- продажи недвижимости, договоров аренды, предоставлять и анализировать необходимые данные для оценки недвижимости, давать задания поставщикам услуг в цепочке создания стоимости, структурировать данные о недвижимости и надежно хранить конфиденциальную информацию о недвижимости. 

     Нотариус Республики Казахстан, согласно Закона РК «О нотариате» гарантирует физическим и юридическим лицам тайну совершенных ими нотариальных действий. Обеспечение тайны нотариальных действий обязательно также для лиц, прекративших работу в качестве нотариусов. Нотариус обладает как широкими полномочиями, так и соответствующими электронными инструментами для проведения качественной правовой экспертизы документов в рамках процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, чего нельзя сказать о различных посредниках на рынке недвижимости.

           Из этого следует, что введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью с участием физических лиц в настоящее время должно стать закономерным результатом планомерной законодательной работы по повышению привлекательности нотариальной формы для сделок с недвижимостью.   Соответственно, здесь возможно говорить о том, что функция нотариата на сегодня осуществляется на высочайшем уровне, чему, безусловно, способствуют применяемые в нотариальной практике информационно-коммуникационные технологии. Эффективное выполнение обозначенной функции нотариата, в свою очередь, положительно отражается на динамике, увеличения роста гражданского оборота недвижимости по причине снижения степени риска сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариально. На сегодняшний день   хочется отметить и о новой инициативе, которая позволит с высокой степенью достоверности идентифицировать лицо, обратившееся за совершением любого нотариального действия. Речь идет о подключении нотариусов к биометрической системе удаленной идентификации граждан, которая уже используется в банковской деятельности.

          Переходя к анализу перспективного развития, следует обратить внимание на то, что его правовые основы находятся пока еще на стадии разработки. Таким образом, на  сегодня уже осуществляется нотариусом совершения отдельных  видов нотариальных действий в удаленном цифровом формате, в режиме онлайн, через подключение портала eGov mobile к программе ЕНИС (Единая нотариальная информационная система — это программно-аппаратный комплекс, созданный для обеспечения эффективной работы нотариусов и их взаимодействия с республиканской и территориальными нотариальными палатами, с Министерством юстиции Республики Казахстан, а также обеспечения населения качественными, правовыми нотариальными услугам),  которое осуществляться посредством онлайн-диалога между нотариусом и гражданином. Действительно, в современных условиях возможности цифровых технологий практически безграничны, что предопределяет допустимость их использования в качестве инструментов в рамках любых процедур.       

              Вместе тем, у нотариуса во время онлайн звонка от гражданина возможно совершить далеко не все нотариальные действия, предусмотренные законодательством. Подобный механизм целесообразно использовать лишь для совершения определенных нотариальных действий. Следовательно, для такого нотариального действия, как удостоверение сделок, в том числе с недвижимостью, онлайн прием нотариуса для его совершения, на наш взгляд, недопустим по причине того, что в таком режиме не представляется возможным осуществить проверку волевого действия  сделки граждан, выясняет правоспособность, дееспособность и деликтоспособность  лиц, которые ее заключают.    

            Что же касается перспектив применения технологии блокчейн в нотариальной деятельности, в том числе в рамках механизма нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, необходимо отметить следующее:

     — во первых, перевод ЕНИС  нотариата и всей сферы нотариальных услуг на блокчейн, на наш взгляд, крайне затруднителен тем, что по блокчкйну не проверяются  правоустанавливающие документы по базе ЕНИС, не сравнивают справку форму 2 (об отсутствии или наличия обременения на недвижимое имущество) с правоустанавливающими документами, невозможно детально определить дееспособны ли стороны, не находятся ли стороны алкогольном или наркотическом состоянии.   Если тем самым, регистрирующий орган все таки сделку зарегистрирует,  но в дальнейшем, если выявят ошибку по вине регистрирующего органа никто отвечать перед гражданином  не будет и т.д., а если в свою очередь, сделка удостоверяется  у нотариуса, то нотариус ее полностью проверяет, удостоверяет и отправляет на регистрацию в уполномоченный орган под свою ответственность и репутацию. 

          Последствия после удостоверения сделки через блокчейн намного плачевные, нежели у нотариуса, если в случае судебного разбирательства,  каким образом  граждане не найдут предыдущие договора (правоустанавливающие документы)? Или к примеру: потеряв мобильной телефон, можно переоформить квартиру, провести по экрану пару раз, и т.д. и хозяин останется без квартиры, граждане думают если бесплатно или дешево, то это хорошо, но если объяснить последствия таких договоров, то гражданин  оплачивает денежную сумму по единому прейскуранту цен,  за сделку и придя к нотариусу спокойно оформляют ее, доверяя полностью нотариусу, который в свою очередь несет полную ответственность за удостоверение данной сделки.  Казахстанские банки элементарно не могут принять в залог договора, оформленные по Блокчейну, они боятся последствии, а их не мало.  А граждане, которые все таки оформили свои сделки посредством блокчейн сталкиваются с рядом таких проблем, как их цифровую сделку невозможно идентифицировать, другие нотариусы такие договора не принимают, банки, микро- кредитные организации их тоже не принимают, потому что они не зарегистрированы в регистрирующем органе.  На цифровых документах нет QR  кода, либо какого-либо уникального кода, и договор не зарегистрирован в органах юстиции, нет  единого реестра таких сделок, договоры не содержат таких сведений. В конце концов — это какой- то замкнутый круг, в который попал гражданин, совершивший сделку через блокчейн.

В соответствии с Законом РК «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» электронный документ – документ, в котором информация представлена в электронно-цифровой форме и удостоверена посредством электронно- цифровой подписью (ЭЦП). И при поступлении электронного документа проводится проверка подлинности ЭЦП с использованием открытого ключа ЭЦП и средств криптографической защиты информации, реализующих процесс формирования и проверки ЭЦП, а также прошедших процедуру подтверждения соответствия в порядке, установленном законодательством РК в области технического регулирования.

На данный момент такой возможности нет ни у банков, ни у нотариусов, ни у других организаций, физических и юридических лиц, которым необходимо идентифицировать правоустанавливающий документ и нет интеграции между собой в этом направлении.   

             Еще одной из проблем, препятствующих внедрению технологии блокчейн в нотариальную деятельность, является проблема подтверждения личности, которая отсутствует в рамках данной технологии, придерживающейся принципа анонимности и секретности. В связи с этим, также невозможно достоверно определить, был ли акт верификации документа и  совершен ли  он добровольно. Кроме того, возникают проблемы, связанные с интеграцией взаимодействия нотариата и других органов, информационные системы, которых также потребуют перевода на блокчейн.

      — во вторых, блокчейн не сможет полностью заменить нотариуса, в том числе при удостоверении сделок с недвижимостью, но автоматизирует многие процессы и позволит сделать работу более быстрой и легкой. Никакие информационные технологии не отменяют необходимость обеспечения безопасности и законности гражданских правоотношений. В частности, человеческий фактор играет принципиальное значение в рамках правового регулирования оборота недвижимости, так, как каждая конкретная сделка в этой сфере уникальна и индивидуальна  по своим условиям, а использование неких шаблонных договоров, удаленное оформление сделки провоцирует риски пропустить тот или иной значимый факт, а значит, ставит под угрозу защиту интересов сторон, что повышает оспоримость сделки в будущем.

          В связи с этим, хочется подчеркнуть, что использование технологии блокчейн при совершении нотариального действия способно обеспечить техническую безопасность, но  —   не юридическую, которая, напротив, по ряду вышеуказанных причин будет снижена. Представляется, что возможности технологии блокчейн не стоит идеализировать и восхвалять. Как отмечают в разных источниках, использование данной технологии не является эффективным  решением, способным устранить все проблемы, связанные с достоверностью информации.                  

        Кроме того, следует обратить внимание на несколько обстоятельств, препятствующих скорейшему внедрению технологии блокчейн, как в сферу государственного управления, так и в нотариальную практику. На наш взгляд, наше  нотариальное  общество на данный момент не готово принять блокчейн. Немаловажно и то, что для эффективного использования блокчейн-технологий в практической деятельности необходимо обладать определенными знаниями в этой области. Соответственно, потребуется дополнительная профессиональная подготовка лиц, чья сфера деятельности будет связана с блокчейн-технологиями а также самих нотариусов.

            Таким образом, проведенный анализ, для написания данной статьи,  позволяет прийти к следующим выводам. Нотариус в нашей стране является одним из передовых институтов, внедривших в свою деятельность ряд современных информационных технологий. Нотариус обороняет права граждан, их права на собственность, что значительно снижает судебные споры и конструктивно влияет на безопасность и стабильность государства, а также содействует уменьшению террористических и мошеннических операций. 

Автор — нотариус города Астана Кыдырбаева Гульмира Темирхановна

Соавтор — нотариус города Астана Кадыр Майра Аскербековна

г. Астана, 2024 год