Понятие и виды общей совместной собственности, а также порядок владения, пользования и распоряжения таким имуществом

Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Собственность нескольких лиц на одно и то же имущество признается общей собственностью. В общей собственности может находиться, как неделимая вещь- имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения, либо не подлежит разделу в силу закона, так и делимая вещь- имущество, части которого в результате раздела не утрачивают своего назначения, а также совокупность делимых и неделимых вещей, составляющих единое целое. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая совместная собственность существует в виде:

1)общей собственности супругов,

2) общей собственности членов крестьянского хозяйства,

3) общей собственности на приватизированное жилище.
Наиболее характерен пример возникновения общей собственности при наследовании, несколькими лицами имущества наследодателя. Иной характерный пример: приобретение вещи одним из супругов в браке.

При разделе общего имущества и выделе из него доли, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников

Под долевой собственностью понимается: при которой в праве собственности определяются доли каждого из участников общей собственности. При этом каждому из участников принадлежит именно доля в праве общей собственности, а не часть самой вещи (вещей), не отдельные доли в стоимости объекта общей собственности.

Специфика правовой конструкции общей собственности заключается в том, что участники соответствующих правоотношений вступают в такие правоотношения не только с неограниченным кругом прочих лиц в отношении принадлежащего им имущества, но в отношения между собой, которые определяют режим совместного владения, пользования и распоряжения имуществом. При этом, по отношению к третьим лицам они выступают сообща.

Собственность на недвижимое имущество может возникать также в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Как пример дом, в котором каждая квартира является собственностью жильца, но совместно дом и прилежащий земельный участок является общей собственностью. Кондоминиум — это совместное владение между собственниками квартир в одном жилом доме или домами, расположенными на одном земельном участке.

Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю (так как право на недвижимость и на землю, на которой она стоит, неразрывны), которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами.

Жилище, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей совместной собственности в виде:

общей собственности супругов общей собственности на приватизированное жилище и может быть разделенном между собственниками в порядке, установленном Гражданским Кодексом РК, Кодексом о браке (супружестве) и семье.

Важнейшее требование к сделке — ее полное соответствие закону.

При заключении договоров о порядке пользования имуществом, а также распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности, необходимо соблюдать требования Главы 11 Гражданского Кодекса РК.

Нотариус удостоверяет бесспорные факты, на основании представленных правоустанавливающих, технических и идентификационных документов. Правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество. Деятельность по государственному техническому обследованию зданий, сооружений и (или) их составляющих относится к государственной монополии (изготовление технического паспорта, внесение изменений идентификационных данных (общая, жилая, полезные площади), в правоустанавливающих документах и их государственная регистрация, а также возникновение, изменение, прекращение права собственности).

При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (п.3 ст. 51 Гражданского Кодекса РК) .

Нотариусу необходимо разграничить понятия право пользования имуществом, находящимся в совместной собственности с правом его распоряжения. К примеру, «нельзя» совершать сделки по отчуждению части квартиры либо жилого дома, земельного участка, без выдела из общего имущества – как самостоятельный объект в законодательно установленном порядке. Выдел, раздел имущества в натуре относится к компетенции уполномоченных органов. Следовательно, нотариус может определить условия и порядок пользования имуществом, находящимся в общей совместной собственности.

Порядок владения может быть определен сторонами на основании заключенного соглашения либо договора в долевом соотношении.

Собственник по своему усмотрению вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся в общей совместной собственности, с соблюдением требований ст. 216 ГК РК «право преимущественной покупки» при продаже, данное требование не распространяется при совершении безвозмездной передачи доли (дарение, безвозмездная уступка).

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Владение, входящее в содержание субъективного права собственности, следует понимать в качестве возможности собственника обладать вещью самостоятельно или посредством других лиц. В первом случае собственник осуществляет владение сам, вещь находится в его хозяйстве, входит в сферу его непосредственного господства. Здесь происходит совпадение значений таких понятий, как фактический владелец вещи и ее собственник, а также фактического и юридического начала владения собственника. Во втором случае речь может идти об опосредованном владении собственником своей вещью. Это такие ситуации, когда собственник передает вещь в обладание другому лицу на другом вещном праве. Это владение собственника является производным. В этом случае фактический владелец вещи и ее собственник — два этих признака владения не совпадают в одном лице и характеризуют двух различных субъектов права. Право владения означает возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. При этом следует иметь ввиду, что кроме собственников законными владельцами вещей могут быть лица владеющие недвижимым имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде. Соответственно осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Необходимо отдельно отметить несовершеннолетних владельцев квартир. Чаще всего дети включаются в договоры приватизации или получают имущество по наследству и по этим основаниям становятся участниками общей собственности.

При совершении любых сделок с таким имуществом требуется согласие органов опеки и попечительства. Следует иметь в виду, что запрещено дарение от имени малолетних (ст. 509 ГК РК).

Для заключения любых договоров: о разделе имущества, о выделе доли в натуре, об определении порядка пользования имуществом и других, необходимо представлять документы, подтверждающие принадлежность имущества; свидетельство о заключении брака или о расторжении брака; свидетельство о рождении детей; справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, для договоров с недвижимым имуществом; справку об отсутствии обременения (залога), выдаваемую Дорожной полицией, для договоров с автомобилями; устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица для договоров с долями в уставных капиталах коммерческих предприятий.

Только в тех случаях, когда участники общей собственности не имеют никаких претензий друг к другу и готовы добровольно, при взаимном согласии, разделить принадлежащее им имущество, раздел производится нотариально. Если же согласия между собственниками нет — раздел имущества может быть произведен только в судебном порядке. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, так же, как и распоряжение, осуществляются по соглашению всех его участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где вмешательство суда не предусмотрено п.1 ст. 212 ГК РК, п.1 ст. 213 ГК РК предусмотрена возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких сособственников. Согласно правил пункта первого ст. 189 ГК РК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества а нормами ст. 215 ГК РК на каждого участника долевой собственности прямо возлагается обязанность участвовать уплате налогов, сборов и других платежей на имущества, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей в праве долевой собственности.

Особенностью правового режима долевой собственности является то, что пунктом первым ст. 218 ГК РК предусмотрена возможность раздела такой собственности только по соглашению участников долевой собственности.

Поэтому при достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник или участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в общем имуществе в натуре. Но если выдел доли не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности, то выделяющийся собственник имеет право на выплату его доли другими участниками долевой собственности притом только с согласия выделяющеюся собственника.

Список использованной литературы:

Гражданский Кодекс Республики Казахстан Общая часть Алматы Юрист 2012 г.
Гражданский Кодекс Республики Казахстан Особенная часть Алматы Юрист 2012 г.
Закон РК «О Нотариате» Алматы 2012 г.
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий в РК Алматы 2012г.
Инструкция по нотариальному делопроизводству в РК Алматы 2012 г.
«Объекты гражданских прав» М.К. Сулейменов Алматы 2008 г.
«Сделки» Басин Ю.Г. Адилет Алматы 1999 г.

СОПРОВОДИТЕЛЬНАЯ ЗАЯВКА

Есенгулов Асет Акашевич

Член правления нотариальной палаты города Астана

Частный нотариус

Город Астана

«Понятие и виды общей совместной собственности, а также порядок владения, пользования и распоряжения таким имуществом»

Нотариальная палата г. Астана

Город Астана, улица Бегельдинова дом 9, оф. 38

568110

еmail: aset_e_1978@mail.ru

Автор: Есенгулов Асет Акашевич