Главный свидетель сделок

Сделки с недвижимостью сегодня стали обычным явлением в нашей жизни. Но каждое такое соглашение, даже нотариально заверенное, чревато опасными моментами. Количество мошеннических схем просто не сосчитать. Нечистые на руку махинаторы подделывают документы, подписи, приводят недееспособных продавцов квартир и домов, утаивают аресты и задолженности, и если вовремя не распознать схему, то можно остаться без жилья и денег. Как уберечься от мошенников и какая мера ответственности лежит сегодня на нотариусе, мы поговорили с председателем нотариальной палаты города Астаны Айгерим АЙКЕШЕВОЙ.

— Айгерим Муратовна, нотариально оформленная сделка по недвижимости — это законный документ, дающий право покупателю считаться единственным законным хозяином жилья?

— Как простая письменная форма сделки договор купли-продажи имеет силу, но хочу разъяснить суть и силу нотариального документа.

Нотариус в отличие от специалиста НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» проверяет волеизъявление сторон, полностью проводит анализ предоставленных документов, проверяет статус сторон, их дееспособность, правоспособность юридических лиц, срок действия документов, удостоверяющих личность, правоустанавливающие документы на имущество, наличие/отсутствие обременения на имущество. Также на нотариусов возложена обязанность незамедлительно направить электронную заявку на электронную регистрацию сделок с недвижимостью, что ускоряет регистрацию права собственности за приобретателем.

Минимизированию рисков участников сделки способствует и полная имущественная ответственность нотариусов, подкрепленная системой страхования их профессиональной деятельности.

В разделе базы «Физические лица» нотариус полностью видит сведения по данному физическому лицу, является ли человек дееспособным. Учет лиц, признанных судом недееспособными и ограниченно дееспособными, осуществляется Комитетом по правовой статистике и специальным учетам Генеральной прокуратуры Республики Казахстан и его территориальными органами в соответствии с Правилами ведения учета лиц, признанных судом недееспособными и ограниченно дееспособными, у ЕНИС есть интеграция с данным ресурсом. Проблема в том, что не все эти лица признаны судом недееспособными. Нет интеграции с базой психиатрической больницы и наркологического диспансера. Мы будем над этим работать, потому что на сегодняшний день это необходимость. К сожалению, очень много сделок оспаривается из-за того, что человек оказывается не отвечающим за свои последствия из-за диагноза, к примеру, игромания, наркомания или алкоголизм. Увы, нотариус самостоятельно не определит по внешнему виду таких людей.

— Если владельца квартиры впоследствии признали недееспособным, сделка признается недействительной?
— Увы, назначается судебно-психиатрическая экспертиза, и если его таковым признают, то сделка будет признана недействительной. Такие случаи бывают.

— Имеет ли право нотариус подавать запросы в другие государственные органы, чтобы проверить продавца или покупателя?
— К сожалению, нет. Запросы могут касаться только документов. Если он посчитает документ поддельным, то может отправить документ на экспертизу. Запрос на личность законом не закреплен, поскольку существует понятие личной неприкосновенности гражданина и защиты персональных данных. Скажу одно: если нотариус сомневается в продавце, то своими сомнениями он обязан поделиться с покупателем.

— Как себя обезопасить?
— Нотариус должен докопаться до истины, потому что сейчас очень много подменяющих друг друга сделок. Например, многие микрокредитные организации, ломбарды или физические лица под займом денег и залога имущества оформляют договоры купли-продажи квартир, в таких случаях нотариус обязан отказать в удостоверении сделки. К сожалению, мы не видим квартирную историю происхождения недвижимости и историю возникновения права собственности. Не раз поднимался вопрос, в том числе и в Генеральной прокуратуре, Министерстве юстиции РК, о том, что нотариусы должны видеть всю историю недвижимости, то есть электронное регистрационное дело на данную недвижимость с момента ввода в эксплуатацию до сегодняшней сделки.

— То есть можно предположить, что пятая сделка с квартирой не состоится потому, что много лет назад вторая по счету сделка в истории недвижимости была неправильно оформлена?
— Можно. Потому что могут всплыть какие-то уголовные дела на владельцев жилья, рассматриваемые с конфискацией имущества. А когда возбуждаются уголовные дела, то люди пытаются вывести из-под ареста недвижимость и продают ее, хотя в деле эта недвижимость уже фигурирует. Кстати, правоохранительные органы сейчас отрабатывают этот момент. Поэтому мы и поднимаем вопрос о том, чтобы нотариусы видели историю недвижимости, чтобы была хорошая взаимосвязь с наркологической и психиатрической службой, полицией, чтобы все эти базы были объединены. Отмечу, что нотариусы на сегодняшний день интегрированы с базами частных судебных исполнителей, и если у человека имеется долг, пусть это будет штраф или алименты, то мы видим, что с человека взыскиваются определенные обязательства. И это уже облегчает судьбу сделки, потому что данный конкретный гражданин, распоряжаясь своим имуществом, не может не знать, что впоследствии сделка может быть признана недействительной.

— Какую ответственность несут нотариусы?
— Все нотариусы страхуют гражданско-правовую ответственность нотариальной деятельности. И если наступит страховой случай, то нотариус несет полную имущественную ответственность, вплоть до уголовной. Когда иски подаются в отношения нотариуса, то он полностью отвечает своим имуществом и деятельностью. Если суд докажет, что совершенная сделка заключена с грубыми нарушениями или по халатности нотариуса пострадал человек, то на него накладываются материальные взыскания. Если в суде рассматриваются нотариально удостоверенные сделки о признании недействительными, он всегда участвует в данном процессе или как третье лицо, или в качестве ответчика. За последние 20 лет в Астане было всего 3-4 случая, где взыскивались определенные суммы денег с нотариуса за незаконную сделку. Нотариус тоже может оказаться жертвой мошенников, бывает, приводят подставных лиц. Поэтому мы сегодня ратуем за то, чтобы в базу физических лиц внести фотографии и при введении ИИН этот человек высветился. В идеале, конечно, и внесение биометрических данных, может быть, к этому скоро придем.

— Может нотариус каким-то образом повлиять на цену недвижимости?
— Это дело сторон. Отмечу только, что сегодня практически вся недвижимость продается по специальным государственным программам через банки второго уровня и банк не возьмет тот договор, где завышена цена. Он финансирует на определенную сумму своего кредитора, поэтому изменить сумму невозможно, она фиксируется и банком тоже. Когда покупка за наличный расчет, то цена — вопрос договоренностей между продавцом и покупателем.

— Что безопаснее — наличный расчет или перечисление через банк?
— Это вопрос выбора самих граждан. Но в любом случае в каждой сделке обязательно подтверждение передачи денег. Если факт передачи денег происходит при нотариусе, то это фиксируется в самой сделке. Некоторые нотариусы к договору купли-продажи прикрепляют отдельный документ — акт передачи денег. Если расчет произведен до составления договора, необходимо взять подтверждающий документ о том, что деньги переданы. Если же позже составления и нотариус не знает о передаче денег, гражданам стоит взять хотя бы расписку или прийти к нотариусу и составить акт передачи денег.