Алгоритм взыскания задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи
Согласно статье 6 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем участия на собрании, выбора формы управления объектом кондоминиума, избрания совета дома, а также оплаты расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Взыскание задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи, основывается на следующих нормативных актах:
— Закон РК «О нотариате» от 14 июля 1997 года;
— Закон РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» от 2 апреля 2010 года;
— Закон РК «О жилищных отношениях»
— Приказ Министра юстиции РК «Об утверждении Правил совершения нотариальных действий нотариусами» от 31 января 2012 года № 31;
— Нормативное постановление Верховного Суда РК «О применении судами законодательства при рассмотрении дел об оспаривании исполнительной надписи» от 26 мая 2022 года № 6.
На практике весь процесс занимает в среднем от одного до трех месяцев, который включает в себя следующие этапы:
— сбор документов для составления заявления нотариусу для совершения исполнительной надписи;
— составление заявления нотариусу и расчет задолженности;
— совершение исполнительной надписи нотариусом;
— подача должником возражения на предъявленные требования;
— погашение задолженности собственником.
1 ЭТАП — сбор документов, подтверждающих бесспорность задолженности.
Представители объединения собственников квартир, кооператива собственника квартир, простого товарищества и управляющей компании (далее — ОСИ, КСК, ПТ и УК) для составления заявления нотариусу должны иметь следующие документы:
— оригинал и копию устава ОСИ (КСК, ПТ и УК);
— справка о государственной регистрации ОСИ (КСК, ПТ и УК);
— оригинал и копию протокола об избрании председателя;
— оригинал и копию протокола ОСИ (КСК, ПТ и УК) об утверждении тарифа;
— акт сверки или выписка из ЕРЦ (оригиналы, заверенные подписью председателя ОСИ (КСК, ПТ и УК) и бухгалтера (при наличии);
— ИИН, мобильный номер телефона и иная контактная информация должника (при наличии).
2 ЭТАП — составление и подача заявления нотариусу с расчетом задолженности.
В обязанности нотариуса не входит составление заявления и расчет задолженности, поэтому представители ОСИ (КСК, ПТ и УК) должны самостоятельно составить заявления нотариусу или обратиться за помощью к юристам.
Необходимо учесть, что при расчете задолженности необходимо учитывать, что задолженность собственника квартиры, нежилого помещения, кладовой и паркинга образовавшаяся за последние 3 месяца до обращения к нотариусу не подлежит взысканию (п.6 ст.50 Закона РК «О жилищных отношениях»). К примеру, в случае наличия задолженности за октябрь 2023 года, обращаться за взысканием за данный отчетный период можно только в феврале 2024 года. Таким образом, предоставляя должнику три месяца на добровольное погашение задолженности без обращения к досудебному взысканию задолженности посредством нотариуса.
Услуги нотариуса по совершению исполнительной надписи оплачиваются на момент подачи заявления и включают в себя непосредственно сами нотариальные услуги за совершение исполнительной надписи, тариф является фиксированным и составляет 1 МРП, а также почтовые расходы по доставке уведомления должнику.
3 ЭТАП — совершение исполнительной надписи нотариусом и уведомление должника о совершенной в отношении него исполнительной надписи.
С момента получения заявления нотариус в течение 3 рабочих дней совершает исполнительную надпись.
Нотариус направляет заказное письмо с уведомлением должнику или же при наличии номера мобильного телефона должника направляет ему сообщение по мобильному приложению «WhatsApp» о совершенной исполнительной надписи и необходимости погасить образовавшуюся задолженность.
4 ЭТАП — подача должником возражения на предъявленные требования.
Должник вправе подать возражение нотариусу на предъявленные требования не позднее 10-ти рабочих дней с момента получения уведомления о совершении исполнительной надписи и ее копии.
При этом, возражение должно содержать причины несогласия с заявленным требованием.
5 ЭТАП — погашение задолженности собственником.
После получения уведомления о доставке заказного письма или сообщения по мобильному приложению «WhatsApp» в течение 10 рабочих дней возможны следующие варианты развития событий:
Вариант 1 — добровольное погашение задолженности
В течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должник добровольно может погасить свою задолженность. На счет ОСИ (КСК и ПТ) оплачивается долг, а также возмещаются затраты за услуги нотариуса и почтовые расходы.
Должник после погашения всех долгов уведомляет нотариуса посредством направления заявления-возражения о полном погашении задолженности в письменном виде лично нотариусу либо направляется почтой с уведомлением, либо на электронную почту нотариуса с приложением квитанций.
Нотариус выдает постановление об отмене исполнительной надписи (при этом услуга нотариуса по выдаче данного постановления не оплачивается).
Вариант 2 — обжалование исполнительной надписи нотариуса.
В течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершении исполнительной надписи должник вправе обратиться с возражением на предъявленные требования, содержащим причины несогласия с заявленным требованием к тому же нотариусу, который совершил исполнительную надпись.
Нотариус, в свою очередь, изучив возражение вправе отменить исполнительную надпись в течение трех рабочих дней со дня получения возражения.
В случае, если в отмене исполнительной надписи по возражению должника отказывается, то нотариус в течении вышеуказанного срока сообщает должнику об этом письменно с указанием оснований причин отказа в отмене исполнительной надписи и направляет её для принудительного взыскания задолженности судебному исполнителю.
Вариант 3 — принудительное взыскание задолженности судебным исполнителем.
По истечении 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должником нотариус передает судебному исполнителю исполнительную надпись.
Судебный исполнитель в свою очередь осуществляет необходимые мероприятия согласно Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».
Должник помимо основного долга перед ОСИ (КСК, ПТ и УК), нотариальных и почтовых услуг дополнительно оплачивает вознаграждение-процент (от суммы основного долга) судебному исполнителю, в размере установленном Законом РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».
Вариант 4 — обжалование исполнительной надписи через суд, департамент юстиции и нотариальную палату.
Суд. Должник при несогласии с предъявленной задолженностью и получением отказа в отмене исполнительной надписи может обратиться с иском в суд на нотариуса в течение 10 рабочих дней с момента, когда должнику стало известно о наличии исполнительной надписи или с момента получения отказа в отмене исполнительной надписи от нотариуса в порядке особого искового производства.
Нотариус в суде вправе привлечь ОСИ (КСК, ПТ и УК) в качестве третьего лица (председатель сам может участвовать либо обратиться за помощью юриста).
В случае неудовлетворения судом исковых требований должника, то погашение задолженности может осуществляться через судоисполнителя или в добровольном порядке, что маловероятно т.к. исполнительное производство не приостанавливается при обжаловании действий нотариуса в суде.
Если суд оставляет без рассмотрения в связи с имеющимся спором о праве, т.е. когда спор возникает между должником и ОСИ (КСК, ПТ и УК) (например, может оспариваться сумма задолженности, сроки и т.д.). В данном случае возможны два варианта развития событий: должник погашает в добровольном порядке задолженность или же должник подает в суд на ОСИ (КСК, ПТ и УК).
Поэтому рекомендуется должнику для экономии времени и денег сразу подавать иск в суд на ОСИ (КСК и ПТ) для оспаривания суммы задолженности или сроков исчисления задолженности и т.д. в порядке гражданского судопроизводства с указанием в исковом заявлении: «признать исполнительную надпись, не подлежащую исполнению в части или полностью».
Департамент юстиции и нотариальная палата. Должник при несогласии с совершением исполнительной надписи может обратиться с жалобой в департамент юстиции или нотариальную палату. Жалоба рассматривается в течение 10 рабочих дней, но этот срок не влияет на предусмотренные законодательством сроки при взыскании задолженности. В этой связи, как показывает практика, подача жалобы в вышеуказанные органы, без наличия мотивированных оснований в противоправных действиях нотариуса при совершении исполнительной надписи является злоупотреблением правом должником и введением в заблуждение органы юстиции и нотариальной палаты.
Принимая во внимание, что в настоящей статье освещены лишь основные аспекты взыскания задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи настоятельно рекомендуем правоприменителю внимательно ознакомиться с выше перечисленными актами и особенно с нормативным постановлением Верховного Суда РК «О применении судами законодательства при рассмотрении дел об оспаривании исполнительной надписи» от 26 мая 2022 года № 6.
Айсин Сайкен Бакытович —
профессор Кокшетауского университета им. А. Мырзахметова,
кандидат юридических наук, руководитель юридической компании Ace Adviser
(e-mail: saiken2009@mail.ru)
Айтхожина Гульсум Муратовна —
нотариус г. Астаны (e-mail: notarius.ast@mail.ru)